Bergschäden sind in Nordrhein-Westfalen keine Seltenheit. Auch private Grundeigentümer können davon betroffen sein – und sich mitunter zu teuren Sanierungsmaßnahmen gezwungen sehen. Wer mit seinem Grundstück Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, könnte geneigt sein, die Sanierungskosten als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen. Aber geht das tatsächlich?
München. Grundstückseigentümer können die Kosten für die Beseitigung von Bergschäden als sofort abziehbare Werbungskosten von der Steuer absetzen – soweit die Sanierung nur den Ursprungszustand wiederherstellt. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einem jetzt veröffentlichten Urteil entschieden (Urteil vom 21.08.2026, Az.: IX R 13/25). Damit klärten die obersten Finanzrichter einen Fall aus Nordrhein-Westfalen, wo Bergschäden vor allem im Ruhrgebiet ein häufiges Thema sind. Geklagt hatte eine Eigentümer-Ehepaar, das sein Grundstück im Jahr 1990 gekauft hatte.
Unter dem Grundstück befand sich schon damals ein aufgegebener und verfüllter Versorgungsschacht des örtlichen Bergwerks. Die Eheleute teilten sich das Grundstück auf: Die Frau erwirtschaftete auf ihrer Grundstückshälfte Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, während der Ehemann seine Grundstückshälfte als Einzelunternehmer für seinen Betrieb nutzte. Allerdings verschlechterte sich der Zustand des Grundstücks durch den Einfluss der Bergbau-Hinterlassenschaften im Boden mit der Zeit immer weiter und beeinträchtigte die Nutzbarkeit.
Bergschaden: Grundstück musste teuer saniert werden
Letztlich musste der Ehemann seinen Grundstücksteil aus dem Betriebsvermögen entnehmen und das Ehepaar zu einer teuren Maßnahme greifen: Um die Bergschäden zu beseitigen und das Grundstück mithin in seinen ursprünglichen Zustand zu versetzen, mussten sie Sanierungskosten von etwa 135.000 Euro aufwenden. Nach der Sanierung wollte das Ehepaar sein Grundstück bebauen und die Immobilie vermieten. In ihrer Steuererklärung setzten die Eigentümer die Sanierungskosten unter „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ als sofort abzugsfähige Werbungskosten an.
Damit war das Finanzamt nicht einverstanden. Das Ehepaar zog vor da Finanzgericht Münster, welches jedoch im Sinne des Finanzamtes entschied. Doch die Grundstückeigentümer gingen vor dem Bundesfinanzhof (BFH) in Revision und bekamen Recht: Die Bundesrichter hoben das Münsteraner Urteil auf und verwiesen den Fall zur erneuten Entscheidung zurück an das Finanzgericht. Die obersten Finanzrichter stellten fest, dass Aufwendungen, die den ursprünglichen Zustand eines Grundstücks wiederherstellen, grundsätzlich sofort abzugsfähige Werbungskosten darstellen.
Herstellungskosten von Grund und Boden, die nicht sofort abzugsfähig sind, liegen dagegen nur insoweit vor, als bei der Bergschadensanierung eine über den ursprünglichen Zustand des Grundstücks hinausgehende Verbesserung erzielt wird. Insofern hatten das Finanzamt und das Finanzgericht falsch gelegen, als sie den Sofortabzug von Werbungskosten rundheraus abgelehnt hatten. Deshalb trugen die Bundesrichter dem Finanzgericht auf, festzustellen, inwiefern im vorliegenden Fall lediglich der Ursprungszustand wiederhergestellt worden oder teilweise darüber hinausgegangen wurde.
Beseitigung von Bergschaden kann als Werbungskosten abzugsfähig sein
Der BFH erklärte auch, welcher Maßstab dabei anzusetzen ist: Eine wesentliche Verbesserung gegenüber dem Ursprungszustand zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs läge demnach vor, „wenn über die zeitgemäße Erneuerung hinaus nach objektiven Maßstäben der Gebrauchswert des Wirtschaftsguts im Ganzen deutlich erhöht wird.“ Sofern sich ein Grundstück, wie in diesem Fall, zumindest teilweise in einem Betriebsvermögen befunden hat, „ist zu prüfen, ob während der Haltedauer im Betriebsvermögen eine die Substanz oder die Nutzbarkeit des Grund und Bodens betreffende Teilwertabschreibung vorgenommen worden war.“
In diesem Fäll wäre als ursprünglicher Zustand des Grundstücks der Zustand nach Vornahme der Teilwertabschreibung anzusehen. „Insoweit ist der zum Zeitpunkt der Wertänderung maßgebende Zustand mit dem durch die ausgeführten Instandsetzungsarbeiten erreichten Zustand zu vergleichen“, erklärten die Bundesrichter. Das Urteil ist damit eine gute Nachricht für alle Eigentümer, die einen Bergschaden an einem Grundstück beseitigen müssen, das Einnahmen durch Vermietung oder Verpachtung generiert. Sie haben je nach konkreter Sachlage im Einzelfall gute Chancen, ihre Sanierungskosten zur Beseitigung des Bergschadens als Werbungskosten sofort steuerlich geltend zu machen.
Tipp für Betroffene
Eigentümer, die von Bergschäden betroffen sind, finden Beratung und Unterstützung beim Verband der bergbaugeschädigten Haus- und Grundeigentümer (VBHG) mit Sitz in Herten. Der VBHG ist außerordentliches Mitglied im Landesverband Haus & Grund Rheinland Ruhr. Weiterführende Informationen finden sich auf der Website des VBHG.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Ruhr verfasst.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.
Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nach seiner Veröffentlichung nicht mehr aktualisiert wird. Das Veröffentlichungsdatum ist über der Überschrift angegeben.