Werkstatt in Garage von gemietetem Wohnhaus: Vermieter darf kündigen

Wer eine Wohnimmobilie mietet darf sie nicht ohne weiteres für gewerbliche Zwecke nutzen. Macht ein Mieter das trotzdem, ohne sich die Erlaubnis des Eigentümers einzuholen, muss er mit der Kündigung rechnen. Ein Fall aus Bayern zeigt jetzt: Das gilt auch dann, wenn die gewerbliche Nutzung nur in der Garage des Wohnhauses und nur saisonbedingt stattfindet.

Wer eine Wohnimmobilie mietet darf sie nicht ohne weiteres für gewerbliche Zwecke nutzen. Macht ein Mieter das trotzdem, ohne sich die Erlaubnis des Eigentümers einzuholen, muss er mit der Kündigung rechnen. Ein Fall aus Bayern zeigt jetzt: Das gilt auch dann, wenn die gewerbliche Nutzung nur in der Garage des Wohnhauses und nur saisonbedingt stattfindet.

München. Wenn der Mieter in der Garage seines gemieteten Wohnhauses eine Werkstatt betreibt und damit nennenswerten Kundenzustrom auslöst, kann der Vermieter ihm kündigen. Das ist auch dann denkbar, wenn die Weststatt nur saisonweise betrieben wird und das Gewerbe angemeldet ist. So hat zumindest das Amtsgericht München in einem Urteil entschieden, das jetzt bekannt wurde (Urteil vom 30.11.2017, Az.: 423 C 8953/17; rechtskräftig seit Rückzug der Berufung am 17.07.2018).

In dem Fall ging es um eine Doppelhaushälfte im Münchner Vorort Unterschleißheim, die nebst Garage an eine Familie vermietet war. Der Mietvertrag stammte vom Juni 2016 und sah eine Nutzung zu Wohnzwecken vor. Im November 2016 richteten die Mieter allerdings in der Garage eine Skiwerkstatt ein. Am Balkon des Hauses brachten sie eine Werbetafel an, die über den angebotenen Ski-Service und die Öffnungszeiten informierte. Außerdem schalteten sie im örtlichen Anzeigeblatt eine Anzeige für Ihre Dienstleistungen.

Skiwerkstatt in Garage eingerichtet – Vermieterin kündigt

Die Vermieterin forderte die Mieter daraufhin schriftlich auf, die gewerbliche Tätigkeit aufzugeben. Per E-Mail antworteten die Mieter, der Betrieb der Skiwerkstatt sei abgesprochen gewesen, außerdem hätten sie das Gewerbe und die Gewerbestätte bei der Gemeinde angemeldet. Im Februar kündigte die Vermieterin der Familie fristlos, hilfsweise ordentlich. Sie habe den Betrieb der Werkstatt weder schriftlich noch mündlich erlaubt.

Das Amtsgericht München gab der vermietenden Eigentümerin Recht: Die Kündigung war rechtens. Die Skiwerkstatt stelle eine gewerbliche Tätigkeit dar, denn die Mieter wollten damit Gewinn erzielen und böten ihre Dienste mehrere Monate im Jahr einem unbestimmten Kundenkreis an. Zwar sagten die Skifreunde vor Gericht, sie böten ihre Dienste nur den Mitgliedern ihres gemeinnützigen Skivereins an, der in der Garage untergebracht sei. Dem schenkte das Gericht aber keinen Glauben.

Sowohl die Werbetafel als auch die Zeitungsanzeige ließen nicht darauf schließen, dass hier nur Dienstleistungen für Mitlieder eines Vereins angeboten würden. Außerdem hatten die Mieter ja selbst in ihrer E-Mail an die Vermieterin geschrieben, das Gewerbe sei angemeldet. Auch konnten die Mieter keine Beweise dafür vorlegen, dass sie mit der Vermieterin zuvor über die Einrichtung der Skiwerkstatt in der Garage gesprochen hatten.

Störender Kundenverkehr: Vermieter muss das nicht dulden

Durch die Werbung für die Skiwerkstatt konnte nach Ansicht des Gerichts eine unbestimmte Zahl von Kunden angelockt werden. Vor allem sei auch Laufkundschaft zu erwarten, da in der Werbung nicht auf eine etwaige Terminabsprache hingewiesen wurde. Es ist demnach, schreibt das Gericht sinngemäß, mit einem nennenswerten Kundenverkehr zu rechnen – angesichts der Größe von Ski und Snowboards führe das zu verstärktem Autoverkehr und größerer Parkplatznachfrage in dem Wohngebiet.

Diese Störungen musste die Vermieterin nicht dulden, sagt das Amtsgericht. Sie konnte daher eine Abmahnung verschicken und nach ausbleibender Reaktion darauf auch die Kündigung aussprechen. Nach dem Urteil gingen die Mieter zunächst in Berufung – einigten sich dann aber mit der Vermieterin darauf, die Berufung fallen zu lassen, wenn sie zusichert, das Urteil im Gegenzug bis zum 31.12.2018 nicht vollstrecken zu lassen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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